Préstamos convencionales: qué es un préstamo conforme

¿Qué hace que un préstamo sea convencional y qué lo hace conforme?

La CFPB explica que "convencional" significa simplemente que el préstamo no forma parte de un programa específico del gobierno. Luego distingue los préstamos conformes: tienen montos máximos fijados por el gobierno, y otras reglas las establecen Fannie Mae o Freddie Mac, las empresas que los respaldan ^[3].

El límite de monto viene de la ley. La FHFA indica que Fannie Mae y Freddie Mac tienen prohibido por ley comprar hipotecas de vivienda unifamiliar con saldos de origen por encima de un monto específico, llamado límite de préstamo conforme ^[1]. La Guía de Venta (Selling Guide) de Fannie Mae agrega que los límites aplican a los préstamos convencionales entregados a Fannie Mae y se basan en el monto original del préstamo ^[4].

Un préstamo convencional que supera el límite, o que no cumple las normas de las agencias, no es conforme. Esos préstamos los fija y evalúa el prestamista o el inversionista, que es otra conversación distinta a la de esta página.

¿Cuál es el límite de préstamo conforme en Miami-Dade y Broward?

La FHFA fija los límites cada año con una fórmula establecida por la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 ^[1]. Para 2026, la FHFA anunció un límite base para una unidad de $832,750 en la mayor parte de Estados Unidos, con un tope más alto en áreas designadas de alto costo ^[2].

La lista completa de condados de la FHFA para 2026 muestra que el límite para una unidad, tanto en el condado de Miami-Dade como en el de Broward, Florida, es de $832,750, es decir, el valor base ^[7]. Los límites son más altos para propiedades de dos a cuatro unidades y la lista se revisa cada año, así que confirme siempre el valor del año actual en el sitio de la FHFA antes de confiar en una cifra.

Fannie Mae pone la responsabilidad en el prestamista: el monto original del préstamo no debe exceder el límite del área donde está la propiedad en el momento en que se entrega el préstamo ^[4].

¿Qué exigen realmente Fannie Mae y Freddie Mac?

Fannie Mae publica sus requisitos en la Guía de Venta (Selling Guide) y Freddie Mac en su Guía para Vendedores/Administradores (Seller/Servicer Guide). Los prestamistas que les venden préstamos deben seguir esas guías, por eso los préstamos conformes suelen seguir normas publicadas y parecidas entre prestamistas.

En esta página no listamos puntajes de crédito mínimos, pago inicial ni índice deuda-ingreso. Las normas de las agencias cambian, varias dependen de las características del préstamo y del resultado del sistema automatizado de evaluación, y solo se publican en la guía vigente. Su oficial de préstamos revisa los requisitos actuales con su expediente.

La CFPB señala que, si su pago inicial es menos del 20 por ciento, normalmente necesitará seguro hipotecario en un préstamo convencional ^[3].

¿Importa el edificio del condominio en un préstamo convencional?

Sí. La Guía de Venta de Fannie Mae dice que la calidad de las hipotecas sobre unidades en proyectos de condominios, cooperativas y desarrollos de unidades planificadas puede verse influida por características del proyecto en su conjunto, y que el prestamista debe determinar que el proyecto cumple los requisitos de elegibilidad de Fannie Mae antes de entregar un préstamo sobre una unidad individual ^[5].

La Guía describe, por ejemplo, un proyecto de condominio establecido: al menos el 90 por ciento de las unidades traspasadas a compradores, el proyecto terminado al 100 por ciento, sin fases ni anexiones adicionales y con el control de la asociación en manos de los propietarios ^[5]. Un edificio que no cumple las normas de proyecto de la agencia suele llamarse "no warrantable" (non-warrantable). Freddie Mac aplica su propia revisión y requisitos de elegibilidad de proyecto, distintos de los de Fannie Mae ^[8]. Un comprador puede estar plenamente calificado y aun así no poder usar un préstamo conforme por el edificio.

En este sitio describimos los edificios solo por categorías y nunca opinamos sobre un edificio específico. Si el edificio que quiere no cumple las normas de las agencias, existen otras vías de financiamiento, que explicamos en nuestras páginas sobre condominios no warrantable.

¿Cuándo conviene un préstamo convencional conforme y cuándo no?

Un préstamo conforme puede convenirle si su expediente coincide con las normas publicadas de las agencias, el monto está dentro del límite del condado y el edificio cumple la elegibilidad de proyecto ^[1][4][5]. Fannie Mae publica sus requisitos en su Guía de Venta ^[5].

Puede no convenirle si el préstamo supera el límite, si sus ingresos o documentos no encajan en el esquema de las agencias, o si el condominio no pasa la revisión del proyecto. Empiece con las preguntas de abajo y luego hable con nosotros sobre su caso.