Préstamos FHA: qué son y para quién son

¿Qué es un préstamo FHA?

La Administración Federal de Vivienda (FHA) administra un programa de seguro de préstamos cuyo fin es ampliar las oportunidades de ser propietario de vivienda. La FHA ofrece seguro hipotecario a prestamistas aprobados por la FHA para protegerlos contra pérdidas si el propietario incumple, y el costo de ese seguro se traslada al propietario ^[2].

El programa de la Sección 203(b) de HUD es el más conocido de la FHA. Su propósito declarado es ofrecer seguro hipotecario para comprar o refinanciar una residencia principal, en estructuras de una a cuatro unidades ^[1]. La FHA no presta el dinero directamente: usted solicita el préstamo a través de un prestamista aprobado por la FHA ^[1].

Global G Home Loans, LLC es un corredor hipotecario (mortgage broker) y FHA es uno de los tipos de préstamo con los que trabajamos. Si un préstamo FHA le conviene depende de su expediente completo, que un oficial de préstamos revisa con usted.

¿Qué pago inicial y puntaje de crédito exige un préstamo FHA?

La CFPB describe los requisitos de la FHA como, en general, más flexibles que los de los préstamos convencionales ^[2]. El manual de HUD para prestamistas indica cifras concretas. En una compra, la relación máxima entre el préstamo y el valor es de 96.5 por ciento del valor ajustado, y el prestatario debe hacer una inversión mínima requerida de al menos 3.5 por ciento del valor ajustado ^[4]. La página del programa de HUD también describe un financiamiento de aproximadamente 96.5 por ciento ^[1].

El puntaje de crédito cambia lo que está disponible. Según el manual de HUD, un prestatario cuyo puntaje de crédito mínimo de decisión es de 580 o más es elegible para el financiamiento máximo; entre 500 y 579, la relación máxima entre el préstamo y el valor es de 90 por ciento; y por debajo de 500 no es elegible para un financiamiento asegurado por la FHA ^[4]. Cada prestamista puede exigir requisitos adicionales, así que estas cifras son un mínimo del manual y no una promesa de aprobación.

• Relación máxima préstamo-valor en una compra: 96.5 por ciento del valor ajustado ^[4].
• Inversión mínima requerida: al menos 3.5 por ciento del valor ajustado ^[4].
• Puntaje de decisión de 580 o más: elegible para el financiamiento máximo ^[4].
• Puntaje de decisión de 500 a 579: relación máxima préstamo-valor de 90 por ciento ^[4].

¿Cómo funciona el seguro hipotecario de la FHA?

La CFPB indica que el seguro hipotecario de la FHA es obligatorio en todos los préstamos FHA. Tiene dos partes: un costo inicial que se paga como parte de los gastos de cierre y un costo mensual incluido en el pago mensual ^[3].

Si no cuenta con suficiente efectivo para pagar la tarifa inicial, se permite incluirla en la hipoteca. La CFPB advierte que hacerlo aumenta tanto el monto del préstamo como sus costos totales ^[3]. La página del programa de HUD también describe el financiamiento de la prima inicial y el pago de una prima anual ^[1]. En este sitio no publicamos montos de primas; su oficial de préstamos se los entrega en sus divulgaciones oficiales.

¿Puedo usar un préstamo FHA para una segunda vivienda o una propiedad de inversión?

Los préstamos FHA son para una residencia principal. El manual de HUD define la residencia principal como la vivienda donde el prestatario mantiene o mantendrá su lugar de residencia permanente y que normalmente ocupa la mayor parte del año calendario; una persona solo puede tener una residencia principal a la vez ^[4].

Al menos un prestatario debe ocupar la propiedad dentro de los 60 días posteriores a la firma del instrumento de garantía y tener la intención de seguir ocupándola por al menos un año ^[4]. El manual también señala que la FHA no asegurará una hipoteca si la operación fue diseñada para usar el seguro de la FHA como medio para adquirir propiedades de inversión ^[4]. Si va a comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, lo más útil es preguntarnos por otro tipo de préstamo.

¿Necesito número de Seguro Social o ciudadanía estadounidense para un préstamo FHA?

El manual de HUD dice que la ciudadanía estadounidense no es un requisito para ser elegible a una hipoteca, y enumera como categorías de no ciudadanos elegibles para financiamiento asegurado por la FHA a los residentes permanentes legales y a los ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, la República de las Islas Marshall o la República de Palaos ^[4]. La Carta a los Acreedores Hipotecarios (Mortgagee Letter) 2025-09 de HUD eliminó las secciones sobre residentes no permanentes y, con ello, su elegibilidad, para los números de caso de la FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025 ^[5]. El manual también dice que cada prestatario debe presentar evidencia de un número de Seguro Social válido, con excepciones limitadas, por ejemplo para personas empleadas por el Banco Mundial o una embajada extranjera ^[4]. El manual agrega que la tarjeta de Seguro Social por sí sola no basta para comprobar el estatus migratorio o de trabajo ^[4].

En la práctica, esto significa que un prestatario que solo tiene un ITIN, o que no tiene número de contribuyente ni de Seguro Social de EE. UU., por lo general no puede usar un préstamo FHA. Existen otros tipos de préstamo para esas situaciones, y nuestro cuestionario para comenzar pregunta desde el principio por su situación con el número de Seguro Social para orientarle hacia el camino correcto.

¿Es un préstamo FHA adecuado para mí?

Un préstamo FHA puede convenirle si planea vivir en la casa como residencia principal, tiene un número de Seguro Social válido y busca los requisitos más flexibles que describe la CFPB ^[2][4]. Puede no convenirle si va a comprar una propiedad de inversión o una segunda vivienda, o si no tiene número de Seguro Social ^[4].

Como la elegibilidad depende de los detalles de su expediente y de la propiedad específica, la respuesta honesta surge de una conversación y no de una página web. Empiece con las preguntas de abajo y luego contáctenos.