Comprar en Florida desde Argentina: cupo cambiario, declaración de bienes y financiamiento
Comprar en Florida desde Argentina es posible mediante programas de préstamos para extranjeros (foreign national), pero rigen dos conjuntos de reglas distintos: el lado estadounidense (evaluación del prestamista e impuestos de EE. UU.) y las normas argentinas de cambios y de declaración de bienes. El texto del BCRA que leímos fija condiciones y límites mensuales para que los residentes compren moneda extranjera [1], y ARCA grava a los residentes por los bienes que tengan en el exterior [2]. Ambas normativas cambian con frecuencia: confirme con un profesional argentino antes de mover fondos [1][2].
¿Puedo comprar dólares en Argentina para pagar una compra en Florida?
Eso depende de normas del Banco Central de la República Argentina (BCRA), no de un prestamista estadounidense. El texto ordenado del BCRA sobre "Exterior y Cambios" (actualizado al 14 de septiembre de 2026, última comunicación incorporada: A 8481) dice que las entidades locales pueden dar acceso al mercado de cambios a personas humanas residentes para formar activos externos solo si se cumplen una serie de condiciones [1].
Para comprar billetes en moneda extranjera o constituir depósitos, las condiciones incluyen que la compra se debite de una cuenta del cliente en una entidad financiera local, que la entidad tenga evidencia de que el cliente posee ingresos o activos consistentes con el ahorro en moneda extranjera y que el cliente firme una declaración jurada de no comprar títulos valores con liquidación en moneda extranjera durante los 90 días siguientes [1]. Otra disposición cubre otras formas de formación de activos externos, la ayuda familiar y los derivados; condiciona el acceso sin conformidad previa del BCRA, entre otros requisitos, a que el cliente no supere el equivalente a USD 200 en el mes calendario en el conjunto de las entidades [1].
Los pasajes que leímos no indican en qué categoría encuadra la compra de una vivienda en el exterior, y no vamos a suponerlo. Consulte con un abogado o contador argentino, y pregunte a su banco qué código de concepto aplicaría, antes de planificar el origen de su pago inicial.
¿Quién es residente según el texto del BCRA?
El texto del BCRA indica que una persona humana es residente del país dentro de cuya frontera tiene su centro de interés económico o actividad principal, y presume que es residente de un país si permanece o tiene intención de permanecer en él por al menos un año [1].
Esta es la definición del BCRA para sus normas de cambios. La residencia fiscal para ARCA es una cuestión aparte, y no leímos los criterios de residencia de ARCA. Si su situación es mixta (por ejemplo, una familia que reparte el tiempo entre dos países), pida a un abogado o contador argentino que confirme su condición bajo cada conjunto de reglas.
¿Debo informar una propiedad en EE. UU. a la agencia tributaria argentina?
ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, el organismo antes llamado AFIP) describe el impuesto sobre los Bienes Personales como aplicable a las personas humanas residentes en el país por los bienes situados en el país y en el exterior, mientras que a las residentes en el exterior solo las alcanza por los bienes situados en el país [2].
La misma página de ARCA indica un monto total de bienes a partir del cual corresponde presentar la declaración y aclara que se actualiza cada año; para 2025 figura $384.728.044,57 [2]. Como esa cifra y el tratamiento de cada tipo de bien cambian, la citamos solo como lo que decía la página el 30 de septiembre de 2026. Un contador local debe indicarle cómo se valúa y se declara una propiedad en Florida en su caso.
¿Existe un convenio de impuesto a la renta entre Argentina y Estados Unidos?
La página del IRS "United States Income Tax Treaties - A to Z" no incluía a Argentina cuando la leímos el 30 de septiembre de 2026; los países que empiezan con A eran Armenia, Australia, Austria y Azerbaiyán [3]. Lo leemos como ausencia de convenio en la lista, no como una opinión legal.
El IRS indica que el ingreso de bienes raíces de EE. UU. de propiedad de un extranjero no residente tributa al 30 por ciento (o a una tasa menor del convenio), y que quien tenga la propiedad para obtener renta puede optar por tratarla como ingreso vinculado a una actividad comercial en EE. UU., de modo que se permitan deducciones y el ingreso neto tribute a tasas progresivas [4]. Sin convenio no hay tasa de convenio a la cual acogerse, así que un profesional en impuestos de EE. UU. debe evaluar esa opción en su caso.
¿Cómo funciona el financiamiento en EE. UU. para quien vive en Argentina?
El financiamiento para compradores que no son ciudadanos estadounidenses y no tienen número de Seguro Social se explica en nuestra página de préstamos para extranjeros. Son préstamos específicos de cada prestamista, por lo que aquí no citamos índices, pagos iniciales mínimos ni tasas; le informamos lo que exigen nuestros prestamistas asociados cuando tengamos sus datos.
Lo que sí podemos respaldar es el contraste general: en las hipotecas de consumo garantizadas por una vivienda el prestamista debe hacer una determinación razonable y de buena fe de que usted puede pagar, considerando factores como ingresos o activos actuales o esperados y su historial de crédito, y debe verificar lo que utiliza con registros de terceros razonablemente confiables [5]. Esa regla, el 12 CFR 1026.43, se aplica al crédito al consumo garantizado por una vivienda [5]; el Reglamento Z no se aplica al crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola, por lo que un préstamo de inversión con propósito comercial, como un préstamo DSCR, puede quedar fuera [9]. Prepárese para documentar el origen de su dinero, también con registros en español y sus traducciones cuando hagan falta. Global G Home Loans es un corredor hipotecario; no damos asesoría tributaria, legal ni cambiaria.
¿Qué debo saber sobre el envío de fondos y los impuestos al vender?
La página de FinCEN sobre su Regla de Bienes Raíces Residenciales decía, cuando la leímos, que el 19 de marzo de 2026 un tribunal federal anuló la regla, por lo que no está vigente [7]. Las compañías de títulos y los prestamistas siguen aplicando sus propios procedimientos contra el lavado de dinero y de identificación, así que prevea preguntas sobre el origen de los fondos.
Si más adelante vende, se aplica la retención de FIRPTA cuando una persona extranjera transfiere un interés en bienes raíces de EE. UU.: el comprador suele ser el agente de retención, la tasa general es 15 por ciento del monto realizado, y existe una excepción de retención reducida o nula para compradores que usarán la vivienda como residencia, según niveles de precio indicados [6]. El IRS también dice que quien no puede obtener número de Seguro Social puede usar un ITIN como identificación fiscal en estas operaciones [8].
Preguntas frecuentes
¿Necesito número de Seguro Social para una hipoteca en EE. UU. desde Argentina?
Depende del producto de préstamo, y los productos para extranjeros son específicos de cada prestamista, por lo que le informamos lo que exigen nuestros prestamistas asociados cuando tengamos sus datos. Para el IRS, quien no puede obtener número de Seguro Social puede usar un ITIN como identificación fiscal en operaciones de bienes raíces [8].
Fuentes: ITIN guidance for foreign property buyers and sellers
¿El BCRA permite enviar dinero al exterior para comprar una casa?
No podemos confirmarlo con las secciones que leímos. El texto del BCRA fija condiciones para que los residentes compren moneda extranjera para formar activos externos, incluida una declaración jurada, evidencia de ingresos o activos consistentes y, en una disposición, un límite mensual [1]. En los pasajes leídos no nombra la compra de una vivienda. Consulte con un abogado argentino o con su banco antes de mover fondos, porque las normas cambian con frecuencia [1].
Fuentes: Exterior y Cambios (Texto ordenado al 14/09/2026, última comunicación incorporada A 8481)
¿Una propiedad en EE. UU. se declara en Argentina?
ARCA indica que el impuesto sobre los Bienes Personales alcanza los bienes situados en el país y en el exterior de las personas humanas residentes en Argentina [2]. Si su propiedad debe declararse y cómo depende de su caso; que lo confirme un contador local.
¿Hay un convenio de impuesto a la renta entre Argentina y EE. UU.?
Argentina no figuraba en la lista A-Z de convenios del IRS cuando la leímos el 30 de septiembre de 2026 [3]. Sin convenio, el IRS indica que el ingreso de bienes raíces de EE. UU. de un extranjero no residente tributa al 30 por ciento salvo que aplique una tasa menor de convenio, con una opción para tributar sobre el ingreso neto [4].
Fuentes: United States Income Tax Treaties - A to Z; Nonresident aliens - real property located in the U.S.
¿El prestamista verifica el origen de mi pago inicial?
En el crédito al consumo garantizado por una vivienda, el prestamista debe verificar la información en que se basa para decidir si usted puede pagar, con registros de terceros razonablemente confiables [5]; los préstamos de inversión con propósito comercial pueden quedar fuera de esa regla [9]. Las compañías de títulos pueden hacer sus propias preguntas; según la página de FinCEN, un tribunal federal anuló en marzo de 2026 su regla de bienes raíces [7]. Prevea documentar el origen de los fondos.
Fuentes: 12 CFR 1026.43 Minimum standards for transactions secured by a dwelling; Residential Real Estate Rule; 12 CFR 1026.3(a), Exempt transactions: business, commercial, agricultural, or organizational credit
¿Qué pasa si vendo la propiedad más adelante?
Cuando una persona extranjera vende un interés en bienes raíces de EE. UU., el comprador generalmente debe retener 15 por ciento del monto realizado bajo FIRPTA, con una excepción para compras de residencia que califiquen a niveles de precio menores [6].
Fuentes: FIRPTA withholding
Fuentes
- Exterior y Cambios (Texto ordenado al 14/09/2026, última comunicación incorporada A 8481). Banco Central de la República Argentina (BCRA). Secciones 3.8, 3.9 y 6.5.1. Consultado .
- ¿Qué es el Impuesto sobre los Bienes Personales?. Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA). Consultado .
- United States Income Tax Treaties - A to Z. Internal Revenue Service (IRS). Consultado .
- Nonresident aliens - real property located in the U.S.. Internal Revenue Service (IRS). Consultado .
- 12 CFR 1026.43 Minimum standards for transactions secured by a dwelling. eCFR / Consumer Financial Protection Bureau (Regulation Z). (c)(2) and (c)(3). Consultado .
- FIRPTA withholding. Internal Revenue Service (IRS). Consultado .
- Residential Real Estate Rule. Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN). Consultado .
- ITIN guidance for foreign property buyers and sellers. Internal Revenue Service (IRS). Consultado .
- 12 CFR 1026.3(a), Exempt transactions: business, commercial, agricultural, or organizational credit. Consumer Financial Protection Bureau (Regulation Z). (a) An extension of credit primarily for a business, commercial or agricultural purpose is exempt; 12 CFR 1026.43(a): the ability-to-repay section applies to any consumer credit transaction secured by a dwelling. Consultado .