Hipoteca para extranjeros: préstamos para comprar en Florida

¿Qué es una hipoteca para extranjeros y para quién es?

"Extranjero" (foreign national) es una etiqueta de la industria, no un programa definido en las guías de Fannie Mae o de HUD. La usamos para un comprador que no es ciudadano de EE. UU. y compra una propiedad en Florida viviendo en otro país o sin estatus de residente en EE. UU.

Como ninguna guía de agencias define este préstamo, sus condiciones las fijan cada prestamista e inversionista. No publicamos cifras de pago inicial, crédito, reservas ni tasas, porque no hay una fuente primaria que citar. Lo que sí hacemos es decirle qué exigen nuestros prestamistas asociados cuando conocemos su situación.

Global G Home Loans, LLC es un corredor hipotecario (mortgage broker). Presentamos su expediente a prestamistas asociados; el prestamista con el que termine toma la decisión de crédito.

¿Por qué los programas de agencias muchas veces no sirven si vivo en el exterior?

La Guía de Venta de Fannie Mae, sección B2-2-02, dice que Fannie Mae compra hipotecas hechas a no ciudadanos que son residentes permanentes o no permanentes legales de EE. UU., en los mismos términos que a los ciudadanos, y que el prestamista garantiza que el prestatario está legalmente presente ^[1]. La sección no describe una categoría aparte para quienes viven fuera del país.

El manual de la FHA de HUD (Update 18) dice que la ciudadanía estadounidense no es un requisito y enumera las categorías elegibles para financiamiento asegurado por la FHA: los residentes permanentes legales, que pueden ser elegibles en los mismos términos que un ciudadano, y los ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, la República de las Islas Marshall y la República de Palaos ^[2]. Los residentes no permanentes ya no son elegibles: la Mortgagee Letter 2025-09 de HUD eliminó las secciones sobre residentes no permanentes, para los números de caso de la FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025 ^[6]. La FHA también exige a cada prestatario un número de Seguro Social válido, con excepciones limitadas ^[2].

Si usted es residente legal, el camino de agencias puede estar abierto y lo revisaríamos primero. Si no lo es, lo probable es un préstamo que no sea de agencia.

¿Qué documentos tendré que presentar?

No existe una lista oficial única para los préstamos para extranjeros que no son de agencia. Incluso en los préstamos de agencias, Fannie Mae indica que no especifica la documentación precisa que el prestamista debe obtener para verificar la presencia legal; el prestamista decide según cada caso ^[1].

Por eso no le daremos una lista genérica sacada de una página web. Cuando nos diga en qué país vive, cómo piensa usar la vivienda y si tiene algún estatus migratorio en EE. UU., le informamos qué documentos piden los prestamistas específicos.

¿En qué se diferencia la evaluación de un préstamo que no es de agencia?

Las normas federales exigen que el acreedor haga una determinación razonable y de buena fe de que el consumidor podrá pagar un préstamo hipotecario comprendido en la norma, considerando factores como ingresos o activos, situación laboral, deudas mensuales e historial de crédito ^[4]. Eso aplica también fuera de las agencias. La regla se aplica al crédito al consumidor garantizado por una vivienda; el crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola queda fuera del Reglamento Z según el 12 CFR 1026.3(a) ^[7].

La diferencia está en quién fija las reglas detalladas. Los préstamos de agencias siguen una guía publicada. Un prestamista fuera de las agencias redacta las suyas, y por eso dos prestamistas pueden responder distinto al mismo comprador extranjero; por eso le hacemos preguntas antes de recomendar algo.

¿Me afecta FIRPTA cuando compro?

FIRPTA se refiere principalmente a las ventas hechas por personas extranjeras. El IRS indica que la venta de un interés en bienes raíces de EE. UU. por parte de una persona extranjera está sujeta a la retención de FIRPTA, y que el comprador generalmente actúa como agente de retención cuando compra a un vendedor extranjero ^[5].

Le importará más adelante, si revende la propiedad de Florida como persona extranjera. Es un tema de impuestos: consulte a un profesional tributario y no dependa de nosotros.

¿Cómo protejo el dinero que envío para el cierre?

Los compradores de vivienda son blanco frecuente de fraudes de cierre hipotecario. La CFPB advierte que los estafadores envían por correo cambios de último momento a las instrucciones de transferencia días antes del cierre, y aconseja confirmar los datos solo con contactos y números que usted ya guardó, no con números ni enlaces de un correo ^[3].

La CFPB también indica no enviar información financiera por correo electrónico y, si es víctima, comunicarse de inmediato con su banco o la empresa de transferencias y presentar una queja ante el Internet Crime Complaint Center del FBI ^[3].