Préstamos DSCR: hipotecas para inversión basadas en el ingreso por alquiler

¿Qué es un préstamo DSCR?

DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). En términos generales, compara el ingreso que una propiedad de alquiler puede generar con los pagos de deuda de esa propiedad. Un préstamo DSCR pone esa comparación en el centro de la decisión, así que el expediente se enfoca en la propiedad y no en el ingreso laboral del prestatario.

Los préstamos DSCR son un producto fuera de las agencias. Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA no fijan sus condiciones; cada prestamista o inversionista define las suyas. Por eso esta página no indica razones, pagos iniciales, puntajes de crédito ni reservas: no existe un estándar publicado que podamos citar. Como corredor hipotecario, nuestro trabajo es preguntar a nuestros prestamistas asociados qué exigen para su propiedad y comunicárselo.

¿Para quién es un préstamo DSCR?

Un préstamo DSCR está pensado para quien compra o refinancia una propiedad que va a alquilar. Puede convenirle a un inversionista cuyas declaraciones de impuestos personales no reflejan el ingreso que sostendría la propiedad, a un trabajador independiente con varias propiedades, o a un comprador que prefiere no documentar su ingreso personal.

No es para la casa donde usted va a vivir. Si va a ocupar la propiedad, el préstamo por lo general es una hipoteca de consumo y se aplican las reglas de la siguiente sección. Si un préstamo es comercial o personal se decide según los hechos, no según el nombre del producto.

¿Por qué los préstamos de inversión se tratan distinto de una hipoteca normal?

El Reglamento Z, que implementa la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending), establece que no se aplica a una extensión de crédito otorgada principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola ^[1]. La regla de capacidad de pago del 12 CFR 1026.43 se aplica a transacciones de crédito al consumidor garantizadas por una vivienda ^[3] y exige que el acreedor determine, de manera razonable y de buena fe, que el consumidor tiene una capacidad razonable de pago ^[3]. Un préstamo que es crédito comercial según el §1026.3(a) queda fuera de ese ámbito de consumo ^[1][3].

La interpretación oficial de la CFPB añade una regla específica. El crédito para adquirir, mejorar o mantener una propiedad de alquiler que no está ocupada por el dueño se considera con propósito comercial, incluida una casa unifamiliar que se alquila a otra persona para vivir ^[2]. Si el dueño espera ocupar la propiedad más de 14 días durante el año siguiente, esa regla especial no se aplica ^[2].

Las propiedades de alquiler ocupadas por el dueño tienen reglas distintas. Por ejemplo, el crédito para adquirir una propiedad de alquiler ocupada por el dueño se considera comercial si contiene más de dos unidades de vivienda, y tener menos unidades no lo convierte automáticamente en crédito de consumo ^[2]. Si usted vive en una parte de la propiedad, avísenos desde el principio, porque cambia la clasificación del préstamo.

¿Qué le pedirá el prestamista en un préstamo DSCR?

Como el enfoque es la propiedad, espere preguntas sobre ella: cómo se alquila o se alquilará y los documentos que lo demuestran. Más allá de eso, las solicitudes varían de un prestamista a otro. No publicamos una lista de documentos porque no tenemos una fuente primaria para ella. Le daremos la lista real de nuestro prestamista asociado cuando conozcamos su propiedad y el propósito del préstamo.

Que el préstamo sea comercial cambia qué reglas federales de consumo se aplican, pero no significa que el prestamista no le pida nada a usted ni sobre la propiedad. Los prestamistas siguen evaluando el préstamo con sus propios estándares.

¿Qué desventajas tiene un préstamo DSCR?

Como estos préstamos están fuera de los programas de las agencias, el precio, las condiciones y la elegibilidad los fija el prestamista y no están estandarizados. Algunas protecciones de las hipotecas de consumo, incluida la regla de capacidad de pago, no son la fuente de protección en un préstamo con propósito comercial ^[1][3].

Lea todas las divulgaciones y haga preguntas. En este sitio no publicamos tasas ni ejemplos de pagos, y no podemos prometer aprobación, plazos ni condiciones.