Comprar en Florida desde Brasil: declaración CBE, Receita Federal y financiamiento en EE. UU.

¿Qué es la declaración CBE y la activa una casa en Florida?

La CBE (Capitais Brasileiros no Exterior, Capitales Brasileños en el Exterior) es un censo de los bienes que los residentes en Brasil tienen fuera del país, recopilado por el Banco Central do Brasil. La página de servicios del gobierno indica que las personas físicas y jurídicas residentes, domiciliadas o con sede en Brasil que tengan bienes en el exterior deben declararlos al Banco Central ^[1].

La obligación depende de umbrales. Según lo que decía la página oficial el 30 de septiembre de 2026, la declaración anual, con fecha base 31 de diciembre, es obligatoria cuando el total de bienes en el exterior es igual o superior a USD 1 millón o su equivalente, y las declaraciones trimestrales (31 de marzo, 30 de junio y 30 de septiembre) cuando es igual o superior a USD 100 millones; por debajo de esos montos indica que la persona está exenta ^[1]. Los inmuebles figuran entre los bienes declarables ^[1]. El umbral cuenta el total de sus bienes en el exterior, no solo la propiedad en Florida, de modo que una casa más cuentas en el extranjero pueden sumarse.

La página indica que el trámite es gratuito y se hace en línea en el sistema CBE del Banco Central con una cuenta gov.br de nivel plata u oro para personas físicas ^[1]. No pudimos leer las páginas de bcb.gov.br con nuestra herramienta automática, así que confirme plazos y sanciones vigentes con el Banco Central o con un contador brasileño.

¿Debo incluir una propiedad en EE. UU. en mi declaración de impuesto sobre la renta en Brasil?

Las preguntas y respuestas 2026 de la Receita Federal (año calendario 2025) indican que la persona obligada a presentar la Declaração de Ajuste Anual debe enumerar los bienes y derechos que forman su patrimonio y el de sus dependientes incluidos, en Brasil o en el exterior, al 31 de diciembre ^[2]. Uno de los motivos de obligatoriedad es poseer bienes o derechos por un valor total superior a R$ 800.000 al 31 de diciembre ^[2].

Para los bienes adquiridos en el exterior, la Receita Federal indica describir el bien y su valor de adquisición en moneda extranjera tal como consta en los documentos de transferencia, e informar el monto de los ingresos, originalmente en reales o en moneda extranjera, utilizados en la compra. El valor en moneda extranjera se convierte a dólares estadounidenses según la cotización fijada por la autoridad monetaria del país emisor en la fecha de adquisición y luego a reales con la cotización de venta del Banco Central de Brasil para esa fecha ^[2].

La Receita Federal publica reglas distintas para rentas y ganancias del exterior, que esta página no intenta resumir. Un contador con experiencia en bienes en el exterior debe revisar su situación completa.

¿Tiene Brasil un convenio de impuesto a la renta con Estados Unidos?

Cuando leímos la página del IRS "United States Income Tax Treaties - A to Z" el 30 de septiembre de 2026, Brasil no figuraba entre los países listados; los que empiezan con B eran Bangladesh, Barbados, Belarús, Bélgica y Bulgaria ^[3]. Lo leemos como ausencia de convenio en la lista, no como asesoría legal.

El IRS indica que el ingreso de bienes raíces de EE. UU. de un extranjero no residente tributa al 30 por ciento (o a una tasa menor de convenio), y que quien tiene la propiedad para obtener renta puede optar por tratarla como ingreso vinculado a una actividad comercial, con lo cual se permiten deducciones y el ingreso neto tributa a tasas progresivas ^[4]. Como no hay tasa de convenio listada para Brasil, consulte con un profesional en impuestos de EE. UU. si esa opción conviene a un alquiler.

¿Qué financiamiento existe para quien vive en Brasil?

Los compradores que viven en el exterior y no tienen número de Seguro Social suelen considerar los préstamos para extranjeros (foreign national). Esos programas pertenecen a cada prestamista, por lo que no publicamos índices, pagos iniciales mínimos ni tasas; le informamos lo que exigen nuestros prestamistas asociados después de revisar su expediente.

El contraste con los préstamos de agencia tiene respaldo: en los préstamos hipotecarios de consumo comprendidos en la norma y garantizados por una vivienda, el prestamista debe considerar factores como ingresos o activos actuales o razonablemente esperados y el historial de crédito, y verificar lo que utiliza con registros de terceros razonablemente confiables ^[5]. Esa regla, el 12 CFR 1026.43, se aplica al crédito al consumo garantizado por una vivienda ^[5]; el Reglamento Z no se aplica al crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola, por lo que un préstamo de inversión con propósito comercial, como un préstamo DSCR, puede quedar fuera ^[9]. Para usted, eso suele significar reunir estados bancarios y documentos fiscales de Brasil, con traducciones cuando hagan falta. Global G Home Loans es un corredor hipotecario; no damos asesoría tributaria, legal ni cambiaria.

¿Qué impuestos y trámites de cierre en EE. UU. aplican a un dueño brasileño?

Si vende, se aplica FIRPTA cuando una persona extranjera transfiere un interés en bienes raíces de EE. UU. El IRS indica que el comprador es generalmente el agente de retención y que la retención general es 15 por ciento del monto realizado, con una excepción de residencia para compradores que vivirán en la propiedad, según niveles de precio ^[6]. El IRS también dice que las personas extranjeras que no pueden obtener número de Seguro Social pueden obtener un ITIN para cumplir con la identificación fiscal en estas operaciones ^[7].

La página de FinCEN sobre su Regla de Bienes Raíces Residenciales indica que un tribunal federal anuló la regla el 19 de marzo de 2026 ^[8]. Los agentes de título y cierre aún pueden preguntar el origen del dinero, así que conserve sus comprobantes de transferencia.