Compradores colombianos: hipoteca en Miami y obligaciones en Colombia
Sí, los colombianos que viven en Colombia pueden buscar una hipoteca sobre una propiedad en Miami, por lo general mediante un préstamo para extranjeros. Colombia también tiene reglas propias: el Banco de la República administra el registro de inversiones colombianas en el exterior [1][2], la DIAN exige una declaración anual de activos en el exterior a ciertos contribuyentes [3] y el IRS no incluye a Colombia entre los países con tratado de renta con EE. UU. [4].
¿Puedo obtener una hipoteca sobre una propiedad en Miami viviendo en Colombia?
Con frecuencia el camino es un préstamo para extranjeros (foreign national): una categoría de hipoteca para compradores que no son ciudadanos estadounidenses y que pueden no tener número de Seguro Social. Estos préstamos los ofrecen prestamistas e inversionistas con sus propios términos de programa, así que no existe un estándar nacional único que podamos citar. Nuestra página de préstamos para extranjeros explica el concepto con más detalle.
Aun sin las reglas de las agencias, la ley federal exige que el prestamista de un crédito al consumo garantizado por una vivienda haga una determinación razonable y de buena fe de que usted puede pagar un préstamo hipotecario comprendido en la norma, considerando, entre otros factores, sus ingresos o activos actuales o razonablemente esperados [5]. Esa regla no alcanza al crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola, por lo que un préstamo de inversión con propósito comercial (un préstamo DSCR, por ejemplo) puede quedar fuera [6]. Por eso es de esperar que le pidan documentar el origen de su dinero. Le decimos qué documentos piden nuestros prestamistas asociados para su caso; aquí no publicamos mínimos ni índices porque varían según el prestamista.
¿Debo registrar la compra ante el Banco de la República?
El Banco de la República publica el Compendio de la Resolución Externa 1 de 2018, que describe como el texto que compendia y modifica el régimen de cambios internacionales de Colombia, y su sitio enumera un régimen de inversiones internacionales dentro de la regulación cambiaria [1]. La guía del Banco para su sistema de registro define la inversión colombiana en el exterior como la inversión que hace un residente en acciones, cuotas, derechos y otras participaciones en el capital de una empresa domiciliada en el exterior, e indica que el registro se diligencia en línea en el Nuevo Sistema de Información Cambiaria [2].
Que su compra genere o no un registro depende de cómo tenga la propiedad (a su nombre o mediante una sociedad) y de cómo salga el dinero de Colombia. La guía que leímos describe el caso de la inversión en una empresa; no nos dice cómo se trata una compra directa a nombre personal. Esa pregunta es para un abogado o asesor en régimen cambiario en Colombia, idealmente antes de girar los fondos.
¿Debo declarar una propiedad en Miami ante la DIAN?
La página de la DIAN sobre la declaración de activos en el exterior dice que la deben presentar los contribuyentes del impuesto sobre la renta que posean activos en el exterior de cualquier naturaleza cuyo valor patrimonial al 1 de enero de cada año supere 2.000 UVT, con base en el artículo 607 del Estatuto Tributario, según lo que decía la página oficial el 30 de septiembre de 2026 [3]. Indica que se presenta en el Formulario 160 y que los plazos los fija cada año el decreto de plazos de la DIAN [3].
La UVT es una unidad que Colombia actualiza, así que verifique el valor vigente con su asesor en lugar de convertirlo usted mismo. Que el umbral le aplique depende de su residencia fiscal y del valor total de todos sus activos en el exterior, no solo de la casa en Miami. Un contador en Colombia debe tomar esa decisión.
¿Existe un tratado de renta entre EE. UU. y Colombia?
La página del IRS "United States income tax treaties - A to Z" enumera los países con tratado en orden alfabético; entre los que empiezan con C aparecen Canadá, Chile, China, Chipre y la República Checa, y Colombia no aparece [4]. Por eso no debe darse por hecha una reducción o exención por tratado sobre ingresos de una propiedad en Miami, como un alquiler, y cómo grava cada país ese ingreso es una pregunta para un profesional de impuestos transfronterizos.
No damos asesoría tributaria ni estimamos impuestos. Lleve este punto a un asesor tributario en Colombia y, si hace falta, a uno que maneje impuestos de EE. UU. para no residentes.
¿Qué debo preparar antes de solicitar?
Decida si comprará a nombre personal o mediante una sociedad, porque esa elección cambia el análisis del lado colombiano [2][3]. Hable primero con un profesional colombiano en impuestos y régimen cambiario, y luego con nosotros sobre el financiamiento. Cuéntenos cómo piensa usar la propiedad, ya que una casa donde vivirá, una segunda vivienda y un alquiler son planes de ocupación distintos para un prestamista.
Cuando esté listo, use las preguntas de abajo y nuestro formulario para comenzar, que pregunta desde el principio por su situación con el número de Seguro Social. Nada de esto es un compromiso de préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Resolución Externa 1 de 2018?
El Banco de la República la titula Compendio de la Resolución Externa 1 de 2018, que compendia y modifica el régimen de cambios internacionales de Colombia. Su sitio enumera un régimen de inversiones internacionales dentro de la regulación cambiaria [1].
¿Qué considera el Banco de la República inversión colombiana en el exterior?
Su guía de registro la define como la inversión de un residente en acciones, cuotas, derechos y otras participaciones en el capital de una empresa domiciliada en el exterior, registrada en línea en el Nuevo Sistema de Información Cambiaria [2]. Consulte a un asesor colombiano en régimen cambiario cómo se trata su compra específica.
¿Quién debe presentar el Formulario 160?
La DIAN indica que la declaración de activos en el exterior la deben presentar los contribuyentes del impuesto sobre la renta que posean activos en el exterior de cualquier naturaleza cuyo valor patrimonial al 1 de enero supere 2.000 UVT, según el artículo 607 del Estatuto Tributario, en el Formulario 160, según lo que decía la página oficial el 30 de septiembre de 2026 [3].
Fuentes: Declaración de activos en el exterior (Formulario 160; art. 607 Estatuto Tributario)
¿Tiene EE. UU. un tratado de renta con Colombia?
La lista de tratados del IRS que leímos, United States income tax treaties - A to Z, no incluye a Colombia [4]. Pregunte a un profesional de impuestos transfronterizos cómo se gravaría en cada país un ingreso por alquiler o una venta.
¿Los prestamistas revisan mi capacidad de pago aun en un préstamo para extranjeros?
En el crédito al consumo garantizado por una vivienda, las reglas federales exigen al acreedor hacer una determinación razonable y de buena fe de la capacidad de pago de un préstamo hipotecario comprendido en la norma, considerando, entre otras cosas, los ingresos o activos actuales o razonablemente esperados [5]. El crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola queda fuera del Reglamento Z, por lo que un préstamo de inversión con propósito comercial puede quedar fuera de esa regla [6]. Le decimos qué documentos piden nuestros prestamistas asociados, porque varían según el prestamista.
Fuentes: 12 CFR 1026.43, Minimum standards for transactions secured by a dwelling (ability to repay); 12 CFR 1026.3(a), Exempt transactions: business, commercial, agricultural, or organizational credit
¿Puede Global G Home Loans decirme si debo registrar o declarar?
No. Somos un corredor hipotecario y no damos asesoría tributaria ni cambiaria. El Banco de la República y la DIAN son las autoridades [1][3], y un profesional colombiano en impuestos y régimen cambiario puede aplicar sus reglas a su caso.
Fuentes: Compendio de la Resolución Externa 1 de 2018; Declaración de activos en el exterior (Formulario 160; art. 607 Estatuto Tributario)
Fuentes
- Compendio de la Resolución Externa 1 de 2018. Banco de la República (Colombia). Consultado .
- Guía para diligenciar el Registro de Inversiones Internacionales en el Sistema de Información Cambiaria. Banco de la República (Colombia). Consultado .
- Declaración de activos en el exterior (Formulario 160; art. 607 Estatuto Tributario). DIAN (Colombia). Consultado .
- United States income tax treaties - A to Z. Internal Revenue Service. Consultado .
- 12 CFR 1026.43, Minimum standards for transactions secured by a dwelling (ability to repay). Consumer Financial Protection Bureau (Regulation Z). (c)(1) and (c)(2). Consultado .
- 12 CFR 1026.3(a), Exempt transactions: business, commercial, agricultural, or organizational credit. Consumer Financial Protection Bureau (Regulation Z). (a) An extension of credit primarily for a business, commercial or agricultural purpose is exempt; 12 CFR 1026.43(a): the ability-to-repay section applies to any consumer credit transaction secured by a dwelling. Consultado .