Comprar en Florida desde México: ingresos mundiales, el tratado y financiamiento en EE. UU.

¿México grava la renta o la venta de mi propiedad en Florida?

El artículo 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) dice que los residentes en México pagan el impuesto por todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan ^[1]. Para las personas físicas, el artículo 90 señala que están obligadas al impuesto las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, en crédito, en servicios o de cualquier otro tipo ^[1].

El artículo 150 indica que las personas físicas que obtengan ingresos en un año de calendario, salvo los exentos y aquellos por los que se haya pagado impuesto definitivo, deben pagar su impuesto anual mediante declaración que presentarán en abril del año siguiente ^[1]. La copia de la ley que leímos es la publicada por la Cámara de Diputados, que indica estar vigente hasta una reforma publicada en el Diario Oficial el 1 de abril de 2024; pregunte a un contador mexicano si cambios posteriores le afectan.

No encontramos una página del SAT que pudiéramos leer sobre este tema: sat.gob.mx devolvió un error de acceso a nuestras consultas automáticas. Consulte el portal del SAT o a un contador para confirmar cómo se declaran la renta del extranjero y una eventual ganancia por venta.

¿Pagaré impuestos dos veces, en EE. UU. y en México?

El artículo 5 de la LISR permite a los residentes en México acreditar, contra el impuesto sobre la renta que les corresponda pagar, el impuesto sobre la renta pagado en el extranjero por ingresos procedentes de fuente ubicada en el extranjero, siempre que sean ingresos por los que se esté obligado al pago del impuesto en México y que el ingreso acumulado incluya el impuesto pagado en el extranjero ^[1].

Del lado estadounidense, el IRS indica que el ingreso de bienes raíces de EE. UU. de un extranjero no residente tributa al 30 por ciento (o a una tasa menor de tratado), y que quien tiene la propiedad para obtener renta puede optar por tratarla como ingreso vinculado a una actividad comercial, lo que permite deducciones y grava el ingreso neto a tasas progresivas ^[4]. Cuál enfoque conviene y cómo opera el acreditamiento en su caso es una pregunta para profesionales fiscales de ambos países.

¿Qué cubre el tratado EE. UU.-México para una persona que posee una casa en EE. UU.?

México aparece en la página "United States Income Tax Treaties - A to Z" del IRS ^[3]. La página del IRS sobre México enumera el tratado de impuesto sobre la renta (1992), su explicación técnica, un protocolo (2003) y la explicación técnica de ese protocolo ^[2].

Las páginas del IRS que leímos no indican cómo trata el tratado la renta o el producto de la venta de bienes raíces de EE. UU. para una persona física, y no vamos a parafrasear un tratado que no hemos leído artículo por artículo. Tómelo como una razón para consultar a un profesional fiscal transfronterizo, no como una promesa de menos impuestos.

¿Cómo funciona una hipoteca para quien vive en México?

Los compradores que viven en el exterior y no tienen número de Seguro Social suelen considerar los préstamos para extranjeros (foreign national). Son específicos de cada prestamista, por lo que no publicamos índices, pagos iniciales mínimos ni tasas; le compartimos lo que exigen nuestros prestamistas asociados tras revisar su expediente. Global G Home Loans es un corredor hipotecario; no damos asesoría tributaria, legal ni cambiaria.

Lo que dicen las reglas federales sobre el crédito en general: el prestamista de un préstamo hipotecario de consumo comprendido en la norma y garantizado por una vivienda debe considerar elementos como ingresos o activos actuales o razonablemente esperados, historial de crédito y obligaciones de deuda, y verificar lo que utiliza con registros de terceros razonablemente confiables ^[5]. Esa regla, el 12 CFR 1026.43, se aplica al crédito al consumo garantizado por una vivienda ^[5]; el Reglamento Z no se aplica al crédito otorgado principalmente con un propósito comercial, de negocios o agrícola, por lo que un préstamo de inversión con propósito comercial, como un préstamo DSCR, puede quedar fuera ^[9]. Para un prestatario mexicano, eso suele implicar ordenar estados de cuenta e ingresos de México, con traducciones cuando hagan falta.

¿Qué debo esperar sobre el origen de los fondos y una venta futura?

La página de FinCEN sobre su Regla de Bienes Raíces Residenciales indica que el 19 de marzo de 2026 un tribunal federal anuló la regla ^[8]. Los agentes de título y los prestamistas pueden preguntar igualmente por el origen de los fondos según sus propios procedimientos, así que conserve sus comprobantes de transferencia.

En una venta posterior se aplica FIRPTA cuando una persona extranjera transfiere un interés en bienes raíces de EE. UU. El IRS indica que el comprador es generalmente el agente de retención, que la tasa general es 15 por ciento del monto realizado y que existe una excepción de retención reducida o nula para un comprador que vivirá en la propiedad, según el precio ^[6]. El IRS dice que quien no puede obtener número de Seguro Social puede obtener un ITIN para la identificación fiscal que estas operaciones exigen ^[7].