Préstamos con estados de cuenta bancarios para trabajadores independientes

¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?

Un préstamo con estados de cuenta bancarios es una manera de documentar el ingreso de un prestatario que trabaja por cuenta propia o cuyo ingreso es difícil de mostrar en una declaración de impuestos estándar. En lugar de calcular el ingreso para calificar principalmente con las declaraciones de impuestos, el prestamista revisa los depósitos y movimientos de las cuentas bancarias del prestatario.

Es un producto fuera de las agencias. No es un programa de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ni VA, así que no existe una regla publicada única sobre cuántos estados de cuenta se revisan, qué cuentas cuentan ni cómo se convierten los depósitos en ingreso. No indicamos esos detalles aquí porque no existe una fuente primaria para ellos. Como corredor hipotecario, nuestro trabajo es preguntar a nuestros prestamistas asociados qué exigen para su caso.

¿En qué se diferencia de cómo Fannie Mae documenta el ingreso de un trabajador independiente?

La Guía de Venta de Fannie Mae, sección B3-3.5-01, indica que el prestamista puede verificar el ingreso y el empleo de un trabajador independiente con copias de sus declaraciones federales de impuestos firmadas y presentadas ante el IRS, individuales y en algunos casos de negocio, con todos los anexos aplicables ^[2]. La guía también señala que el ingreso del negocio reportado en una declaración individual puede no representar el ingreso que realmente se distribuyó al prestatario ^[2].

Las declaraciones de impuestos reflejan las deducciones que un negocio toma legítimamente. Un trabajador independiente cuyas declaraciones muestran un ingreso neto bajo después de esas deducciones puede encontrar que un método de las agencias arroje un ingreso menor que el flujo de efectivo real del negocio. Un préstamo con estados de cuenta no es un camino más fácil en todos los casos: el prestamista igual debe quedar satisfecho, y el costo y las condiciones los fija el prestamista.

¿Un préstamo con estados de cuenta omite la verificación de ingresos?

No. Cuando un préstamo con estados de cuenta es una transacción de crédito al consumidor garantizada por una vivienda, por ejemplo una casa donde usted va a vivir, se aplica la regla de capacidad de pago del 12 CFR 1026.43. Esta dice que un acreedor no puede otorgar un préstamo comprendido en la norma sin una determinación razonable y de buena fe de que el consumidor tendrá una capacidad razonable de pago ^[1].

La misma regla exige que el prestamista verifique la información en que se basa usando registros confiables de terceros. Los ejemplos de la regla incluyen transcripciones de declaraciones del IRS, copias de declaraciones presentadas, formularios W-2, comprobantes de pago y registros de instituciones financieras ^[1]. Así se pueden usar los registros bancarios: son un tipo reconocido de registro de terceros, no una excepción al requisito de verificación.

Si la propiedad es de alquiler o inversión y se compra con un propósito comercial, pueden aplicarse reglas distintas. Vea nuestra página de DSCR para entender cómo funciona esa clasificación.

¿Para quién es un préstamo con estados de cuenta bancarios?

Está dirigido a personas que trabajan por cuenta propia, como dueños de negocios, trabajadores independientes y contratistas, cuyos depósitos bancarios cuentan una historia más completa que sus declaraciones de impuestos. Quien documenta su ingreso con formularios W-2 o comprobantes de pago, que la regla de capacidad de pago también enumera como registros aceptables ^[1], puede no necesitar este enfoque de documentación.

Si le conviene depende de su negocio, sus cuentas y su propiedad. Un oficial de préstamos lo revisa con usted, y no podemos prometer aprobación ni ningún resultado.

¿Qué debo reunir antes de solicitar?

No publicamos una lista obligatoria de documentos para programas con estados de cuenta, porque cambia según el prestamista y no tenemos una fuente primaria que citar. Lo que ayuda en cualquier caso es saber dónde se depositan los ingresos de su negocio, si sus cuentas personales y de negocio están separadas y si sus declaraciones de impuestos están presentadas. El método de las agencias en la Guía de Venta parte de las declaraciones presentadas ^[2], y un prestamista que compare ambos enfoques querrá entender los dos.